❗ 전세계약 대출관련 특약 강제로 넣을 수는 없다. 하지만 방법은 있다!

 

1. 📌 계약서 작성 전 협상에 집중해야 한다

• 계약서 작성 이후엔 수정이 어렵기 때문에 계약금 지급 전, 계약서 날인 전에 반드시 협상해야 합니다.
• 계약금을 먼저 걸고 계약서에 해당 특약을 넣지 못하면 나중에 불리한 상황에 놓일 수 있습니다.

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2. ✅ 대출 실패 시 계약금 반환받을 수 있는 일반 법률 조항 활용

판례상 ‘대출 거절’은 불가항력 사유로 해석될 수 있으며,
이 경우 ‘계약의 목적을 달성할 수 없는 경우’로 해석돼 계약 해제가 가능하다는 판례가 존재합니다.

🔍 대법원 2016다241444 판결
“임차인이 전세자금대출 불가로 인해 계약의 목적(임차)이 불가능한 경우, 이는 계약해지 사유에 해당할 수 있다.”

다만 이 경우, 법적 분쟁 소지가 있으며 계약금 반환까지 시간이 오래 걸릴 수 있습니다.
그래서 사전 특약 조항이 훨씬 안전한 것이죠.

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3. 🧾 대출 사전심사 승인서를 선제적으로 제출하며 신뢰 확보

사전심사(Pass)를 받은 상태에서,

“저는 이미 대출 사전승인을 받은 상태입니다.
단, 본승인까지 제도상 변동 가능성이 있어 특약만 추가하고 싶습니다.
혹시 걱정되시면 사전심사 통지서를 보여드릴 수 있습니다.”

이렇게 하면 협상력이 올라가고 집주인도 안심할 수 있습니다.

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4. 📂 임대인 정보로 대출 진행을 미루거나 협상 카드로 활용

• 만약 특약을 끝내 거부한다면, 해당 집은 리스크가 크므로 계약을 보류하는 게 현명합니다.
• 다른 집이나 임대인을 찾아보면서 "요즘은 대부분 이 특약은 기본으로 넣어주십니다"라고 말하면 설득이 쉬워집니다.

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✍️ 요약 정리

상황대응 방법

특약 강제 가능 여부	❌ 법적으로 강제할 수 없음
현실적 대응	✅ 계약 전 협상에서 확실히 요청해야 함
대체 법적 보호	✅ ‘계약 목적 달성 불가능’ → 해지 가능 (판례 있음)
협상 팁	✅ 대출 사전심사 서류로 신뢰 확보
계약 거절 시	✅ 다른 집 검토 or 중개사 설득 전략 활용

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💬 결론

강제할 수는 없지만,
협상력, 사전 서류 준비, 계약 전 타이밍으로 충분히 넣을 수 있는 조항입니다.
만약 끝까지 거절된다면, 계약 자체를 재고하는 것도 불가피한 결정일 수 있어요.