청약 시 오피스텔이 주택으로 잡히는 경우

 

✅ 1. 등기상 ‘건축물 용도’가 주택인 경우

• 오피스텔이 아니라, “도시형생활주택”, “주거용 건축물” 등으로 등기되어 있다면
  → 청약에서 주택으로 포함됩니다.

예시

• “오피스텔형 도시형생활주택”
• “주거용 복합건물” 등
  → 청약 시 ‘기존 주택 보유자’로 분류

💡 등기부등본 상 **‘주택’ 또는 ‘공동주택’**이면 무조건 포함입니다.

 

 

✅ 2. 사실상 주택으로 사용 중임이 명백한 경우

• 전입신고 + 실거주 + 주거시설로 개조된 오피스텔은
  **청약홈(한국부동산원)**에서 실태조사 시 주택으로 볼 수 있습니다.
• 특히 주거용 임대사업자 등록이 되어 있다면 → 주택 간주

⚠️ 단, 이런 경우는 드물고, 원칙적으로 청약에선 “오피스텔 = 비주택”으로 보는 게 일반적입니다.

 

 

🚫 청약 시 주택으로 안 잡히는 경우 (대부분 여기에 해당)

✅ 건축물대장상 ‘업무시설(오피스텔)’
✅ 전입신고가 되어 있어도
→ 청약에서는 주택이 아님

즉,

• 1주택자 청약 제한에는 안 걸리고
• 무주택 세대주 요건을 유지할 수 있습니다.

💡 단, 청약 가점 계산 시 무주택 기간, 세대주 요건, 소득 기준은 그대로 적용되므로, 오피스텔 거주 중이라도 무주택 인정받는지 확인이 필요합니다.

 

 

💡 정리 요약표

전입신고한 오피스텔	✅ 주택수 포함	❌ 주택 아님
사업자등록된 오피스텔(업무용)	❌ 주택 아님	❌ 주택 아님
도시형생활주택	✅ 주택수 포함	✅ 주택 포함
주거용 오피스텔로 구조 변경, 임대사업 등록	✅ 주택 포함 가능	⚠️ 간혹 포함될 수 있음

 

 

🧾 실전 팁

1. 청약통장 유지 중이라면 오피스텔은 대부분 영향 없음.
   → 무주택으로 계속 인정받을 가능성이 높아요.
2. 단, 도시형생활주택·주거복합건물 등으로 구분되면 ‘1주택자’로 간주.
   → 가점제 불리, 추첨제만 가능.
3. 청약홈(My청약)에서 실제 ‘주택 보유 수’ 조회 가능.
   → 내 명의 오피스텔이 어떻게 분류되는지 직접 확인하세요.

 

 

🏁 결론 요약

✳️ 청약에서는 대부분의 오피스텔은 주택으로 보지 않습니다.
단, 등기상 ‘주택’이거나 도시형생활주택 등으로 등록된 경우엔 주택으로 포함됩니다.

 

 

 

 

🏠 청약에서 무주택 유지하면서 오피스텔 투자하는 법

💡 핵심 키워드: 무주택 인정 + 수익형 투자 + 리스크 관리

 

 

✅ 1️⃣ “건축물 용도”가 가장 중요하다

무주택을 유지하려면 **건축물대장 상 ‘업무시설(오피스텔)’**이어야 합니다.

• 등기부등본: “업무시설(오피스텔)”
• 건축물대장: “업무시설”
  → ✅ 무주택 유지 가능

반대로

• “도시형생활주택”
• “공동주택”, “주거용 건축물”
  → 🚫 무주택 불가 (주택으로 간주)

📌 무조건 ‘업무용 오피스텔’로 구분되어야 합니다.

 

 

 

✅ 2️⃣ 전입신고는 절대 하지 말 것

전입신고를 하면 ‘실제 주거’로 인정돼 세법상 주택이 됩니다.
청약에서는 기본적으로 비주택이지만,
👉 청약홈 실태조사나 세법 연계 시 불이익 가능성이 있어요.

• 전입신고 O → 세법상 주택, 무주택 유지 위험
• 전입신고 X → 무주택 유지

💡 본인 명의 오피스텔이라면 **주소는 다른 곳(부모님 집 등)**으로 두는 게 좋아요.

 

 

✅ 3️⃣ 임대사업 등록은 ‘업무용’으로만

임대사업자로 등록해도,

• **“주거용 임대사업자”**로 하면 주택으로 간주되지만
• “비주거(업무용)” 임대사업자로 하면 무주택 유지됩니다.

⚠️ 임대차 계약서에도 **“업무용(사무실용)”**이라고 명시하세요.
전입신고가 들어가면 주거용으로 분류될 수 있습니다.

 

 

✅ 4️⃣ 수익형 투자 포인트 💸

무주택 유지하면서도 수익을 내려면 아래 형태가 안전합니다 👇

💼 (1) 사무실 임대형 오피스텔

• 입지: 지하철역 근처, 대학가, 도심 업무지구
• 특징: 원룸·1인 사무실, 공방, 스튜디오 수요 많음
• 장점: 공실률 낮고, 월세 수익 안정적

🎥 (2) 촬영·공간대여형 오피스텔

• 인스타그램, 유튜브, 클래스용 공간으로 활용 가능
• 법적으로 업무용이므로 무주택 유지 O

🏢 (3) 법인 명의 구매

• 개인 무주택 상태 유지
• 다만 법인 설립비용과 세무 관리 필요

 

 

✅ 5️⃣ 절세 및 규제 리스크 관리

	업무용	주거용
청약 무주택 유지	✅ 가능	🚫 불가
취득세 중과	❌ 없음	⚠️ 다주택 중과 가능
양도세 중과	❌ 없음	⚠️ 주택수 포함
종부세 합산	❌ 제외	⚠️ 포함 가능

💡 업무용으로 유지하려면 세금신고 시에도 “업무용 부동산”으로 처리해야 합니다.
(임대소득 신고 시 주거용 임대소득 구분 주의!)

 

 

✅ 6️⃣ 투자 타이밍 팁 💰

1. 전세난 or 원룸수요 많은 지역
   → 공실 걱정 적고 임대수익 안정
2. 역세권 + 업무지구 밀집 지역
   → ‘주거용’으로 바꾸려는 매수 수요도 있어 시세 상승 여력
3. 저층보단 중층 이상 선호
   → 업무용으로도 채광·조망 중요

 

 

⚠️ 주의해야 할 함정

• “주거용 오피스텔로 구조 변경” 후 신고하면 청약 자격 박탈 위험
• “세입자가 몰래 전입신고”를 하면 나도 모르게 주택으로 간주될 수 있음 → 계약서에 “전입신고 금지” 명시 필수
• “복합건물(주거+업무)”은 건축물대장상 면적 비율로 달라짐 → 주거 비율이 높으면 주택으로 판단될 수 있음

 

 

🧭 한 줄 정리

청약 무주택 유지 비결 = 업무용 오피스텔 + 전입신고 금지 + 임대계약서 용도 명확히!

 

 

💬 추천 조합 예시

청약 전략용: 본가 주소 유지 + 오피스텔 투자 (업무용 등록)
수익 전략용: 소형 오피스텔 → 스튜디오, 클래스룸, 공방 임대