오피스텔 주택수에 포함될까?

 

✅ 1. 오피스텔이 주택수에 포함되는 경우

👉 ‘주거용’으로 사용하는 경우입니다.

• 실제로 거주 목적으로 사용하고 있거나
• 전입신고, 가구분리, 주소 이전 등이 되어 있다면
  ➡ 세법상 주택으로 간주되어 주택 수에 포함됩니다.

예시:

• 오피스텔을 전입신고하고 본인이 살고 있다
• 세입자가 실제로 거주하고 있다 (임대용 주거)
  → 이 경우 주택 수 포함

📌 이런 경우에는 다주택자 규제나 양도소득세 중과에 영향을 미칩니다.

 

 

⚙️ 2. 오피스텔이 주택수에 포함되지 않는 경우

👉 업무용으로 사용하는 경우입니다.

• 전입신고가 되어 있지 않음
• 실제로 사무실, 스튜디오, 병원, 학원 등 업무공간으로 사용
• **사업자등록증 상 ‘업무용’**으로 등록되어 있음

➡ 이럴 때는 비주택으로 판단되어
주택 수에 포함되지 않습니다.

예시:

• 사업장 주소로 사용 (사업자등록 있음)
• 임차인도 업무용으로 사용
  → 주택 아님 (비주택)

 

 

💡 3. 세금별 세부 차이

취득세	주거용이면 포함	주택 수에 따라 세율 달라짐
종합부동산세	주거용으로 사용 시 포함	주거용 등록 시 공시가격 합산
양도소득세	주거용 사용 시 포함	실거주/임대 여부로 판단

 

 

⚠️ 주의해야 할 포인트

1. 등기상 ‘오피스텔’이라도 실제 사용이 주거용이면 주택
   • 전입신고 여부가 핵심 근거
2. 세입자에게 임대 시 계약서상 용도 명시 중요
   • “주거용 임대”라고 되어 있으면 세법상 주택으로 봅니다
3. 사업자등록이 있다 하더라도, 실제 사람이 거주 중이면 주택으로 판단될 수도 있습니다

 

 

📘 정리하자면

• 주거용 → 주택수 포함
• 업무용 → 주택수 제외

🔎 따라서, 세금이나 청약, 대출 계획이 있다면
등기부등본 용도 + 실제 사용 형태 + 전입신고 여부를
모두 확인해야 합니다.

 

💬 예시로 정리

“나는 오피스텔을 사서 내 사무실로 쓰고 있어요.”
→ 주택 수에 포함 X

“나는 오피스텔에 전입신고하고 거주 중이에요.”
→ 주택 수에 포함 O

 

👉 Tip:
나중에 매도할 때 세금 문제를 피하려면
**사업자등록(업무용)**으로 명확히 해두고
전입신고를 하지 말 것!