828 전세 규제 : 기존 임차보증금 선순위 채권 제외

 

2025년 8·28 전세 규제 핵심 정리! 공시가 126% 룰과 기존 임차보증금 처리 방식, 실거주·전세 재계약 시 영향 분석.

 

최근 2025년 8월 28일, 정부가 전세 시장 안정화를 위해 전세보증보험 가입 기준 강화 정책을 발표했죠. 흔히 말하는 **‘828 전세 규제’**입니다. 이번 규제의 핵심은 전세금 보증 기준을 공시가격의 126% 이내로 제한한 것이에요. 그런데 여기서 많은 분들이 헷갈리는 부분이 바로 기존 임차보증금 처리 방식입니다. 오늘은 이 내용을 쉽게 풀어드릴게요.

 

 

1. 828 전세 규제, 뭐가 바뀌었나? 🏠

• 주택가격 산정 기준: 공시가격의 140%
• 담보인정비율: 90%
• 따라서 공시가격 × 140% × 90% = 공시가의 126% 이내 전세금만 보증 가입 가능

즉, 공시가격이 2억 6천만 원이라면 → 보증 가입 가능한 전세금은 최대 3억 2,760만 원까지라는 계산이 나옵니다. 이 한도를 넘는 전세는 더 이상 보증보험 가입이 불가능합니다.

 

 

2. 기존 임차보증금은 어떻게 되나? 🤔

많은 분들이 걱정하는 부분이 바로 “그럼 지금 집에 들어와 있는 세입자의 보증금도 합산해서 한도를 계산하는 거야?”라는 부분이에요. 결론부터 말씀드리면, 기존 임차보증금은 ‘선순위 채권’으로 간주되어 보증한도 계산에 포함되지 않습니다.

• 새 세입자의 전세금만 126% 룰에 적용
• 기존 세입자가 이미 납입한 보증금은 보증심사에 직접 합산되지 않음
• 따라서 “기존 보증금 + 신규 보증금 = 초과 → 대출 불가”라는 식의 단순 계산은 잘못된 해석

 

 

3. 실전 적용 사례 💡

예를 들어볼게요.

• 공시가격: 2.6억
• 기존 세입자 전세: 3.5억
• 새 보증한도: 3.276억

👉 이 경우, 기존 세입자의 보증금은 선순위 채권이므로 합산에서 제외됩니다. 따라서 본인이 이 집을 신생아특례대출로 매수해 실거주로 들어간다면 대출 자체는 가능합니다.

하지만 만약 다시 세입자를 들이고 전세보증보험을 가입하려 한다면, 전세금은 반드시 3억 2천7백만 원 이하로 맞춰야 합니다.

 

 

4. 예상되는 오해와 반론 ❗

• “기존 보증금도 포함해서 계산한다던데?”
  → ❌ 아닙니다. 기존 보증금은 선순위 채권으로 처리되며, 새 세입자 보증금만 규제 대상입니다.
• “그럼 매매할 때 대출이 막히는 거 아냐?”
  → ❌ 실거주 매수는 규제 대상이 아니고, 문제는 새 전세를 맞출 때입니다. 전세금을 한도 이상으로 책정하면 보증보험 가입 불가 → 전세대출 불가 상황이 생길 수 있죠.

 

 

5. 실전 팁 ✅

1. 실거주라면 → 이번 규제와 직접적 충돌은 크지 않음
2. 세입자 다시 들이는 경우 → 반드시 전세금을 공시가 126% 이하로 조정
3. 보증보험 필수 확인 → 신규 계약 시 세입자가 보증보험에 가입 가능한지 체크해야 안정적 거래 가능
4. 자기자금 준비 → 기존 세입자 퇴거금과 신규 전세보증금 사이 차액은 자기자금으로 준비해야 원활

 

 

마무리 ✨

결국 828 전세 규제의 핵심은 전세가율 과도한 집은 더 이상 보증보험이 안 된다는 점이에요. 하지만 헷갈리지 말아야 할 점은, 기존 세입자의 보증금은 선순위 채권으로 보증 한도 계산에서 제외된다는 사실입니다.