국세청 실거래가 조회 & 시가 평가 기준 총정리 🧾

 

 

부동산 세금 실전 대응 가이드 부동산을 상속하거나 증여하려고 할 때, 가장 먼저 해야 할 일은 바로 **‘시가가 얼마냐’**를 파악하는 일입니다. 왜냐고요? 시가가 정확해야 증여세, 상속세, 양도세까지 제대로 계산되기 때문이죠.

이번 글에서는
👉 국세청 홈택스에서 실거래가를 조회하는 방법과
👉 세법상 인정되는 시가 평가 기준
을 한 번에 정리해드릴게요!

 

 

✅ 국세청 홈택스 실거래가 조회 방법

📌 홈택스에서는 실거래가 직접 조회는 불가능합니다.
→ 실거래가 조회는 국토교통부 실거래가 공개시스템 또는 서울부동산정보광장 등 별도 플랫폼에서 확인해야 합니다.

하지만, 국세청 홈택스에서 세무신고 시 입력하는 실거래가 항목을 기준으로 ‘신고 기준 시가’ 또는 ‘평가액’이 어떻게 쓰이는지 이해하는 것이 중요합니다.

 

 

🧭 실거래가 조회 STEP-by-STEP

1️⃣ 국토부 실거래가 공개시스템 접속

2️⃣ 아파트 / 단독주택 / 토지 선택 후 주소 입력

3️⃣ 최근 거래일자, 거래금액 확인

• 시가 인정을 위해서는 과거 6개월 이내의 동일 단지, 면적의 실거래가가 필요합니다.

 

 

📌 국세청 시가 평가 기준이란?

세법상 ‘시가’란 단순한 실거래가가 아닙니다.
국세청은 아래와 같은 우선순위로 시가를 판단합니다:

✔ 시가 인정 순서 (상속세 및 증여세법 시행령 제60조)

①	실지거래가	최근 6개월 이내 동일 자산 실거래가
②	감정평가액	공신력 있는 감정법인 2곳 평균
③	시세자료	동일지역, 비슷한 물건의 시가
④	공시가격	공동주택: 공동주택가격, 단독: 개별주택가격
⑤	기준시가	주로 양도세 신고용, 토지/상가

 

📌 실지거래가가 가장 우선되며,
없을 경우 감정평가서, 시세, 공시가 순으로 적용됩니다.

 

 

💡 실전 활용 예시

🎯 예시 1: 아파트를 자녀에게 증여

• 공동주택공시가격: 6.5억
• 최근 실거래: 동일 면적 최근 3개월 내 9억
  → 국세청은 9억을 시가로 판단 → 증여세 부과 기준

🎯 예시 2: 단독주택 상속

• 사망일 기준 주변 실거래 없음
• 감정평가 결과 10억
• 공시가 7억
  → 감정가 10억 기준 상속세 계산

 

 

🔎 신고 시 주의할 점

1. 공시가만 기준 삼으면 안 됨
   → 실거래가나 감정가 무시하고 공시가로만 신고할 경우,
   추후 세무조사 시 과소 신고로 가산세 폭탄 가능
2. 감정평가는 국세청 인정 법인 2곳 이상
   → 개인 감정이나 친척 평가서 불인정
3. 시가 산정 애매할 땐 세무사 자문 필수
   → 기준가 설정 실패 시, 불복 신청도 어려움

 

 

✍ 요약 정리

실거래가 조회	국토교통부 실거래가 공개시스템 이용
시가 기준	실거래가 > 감정가 > 시세 > 공시가 순 적용
주의사항	공시가 기준 단독 신고 위험, 감정평가 활용 권장
추천 조치	신고 전 감정평가 + 국세청 인정 기준 확인