30억짜리 집, 아들에게 20억에 팔았다가…예상치 못한 일이

 

“세금 줄이려다, 증여세 폭탄 맞았습니다.” 부모가 자녀에게 집을 팔면서 종종 겪는 이야기입니다.
30억 원짜리 집을 아들에게 20억 원에 팔았는데, 10억 원에 대해 '증여세'가 나왔다는 사실, 알고 계셨나요?

이번 글에서는 이와 같은 사례에서 어떤 세금 문제가 발생하고, 어떻게 대비해야 하는지 실전 정보를 정리해드립니다.

 

 

🔍 사건 개요: 왜 문제가 됐을까?

 

부모 A씨는 시가 30억 원인 강남의 상가주택을 아들에게 20억 원에 매도했습니다.
세금도 줄이고 상속보다 깔끔하게 처리하려던 의도였죠. 하지만 세무서로부터 증여세 신고 누락 통보를 받았습니다.

왜일까요? 👉 시가보다 지나치게 낮은 가격에 거래한 경우,
그 차액을 ‘사실상의 증여’로 간주하기 때문입니다.

 

 

📌 세법 기준: 시가의 30% 이내만 허용

 

현행 상속세 및 증여세법상, 다음과 같은 규정이 있습니다:

"부모와 자녀 등 특수관계인 간의 거래에서 시가보다 30% 이상 싸게 또는 3억 원 이상 싸게 거래한 경우, 그 차액은 증여로 간주된다."
(상속세 및 증여세법 제35조)

✔ 계산해보면?

• 시가: 30억 원
• 실거래가: 20억 원
• 차액: 10억 원

👉 30억 원의 30% = 9억 원
👉 차액 10억 원은 30% 초과 + 3억 원 초과 → 과세 대상

💥 즉, 10억 원은 증여로 간주되어 증여세가 발생합니다.

 

 

💸 얼마나 세금이 나올까?

 

증여세 계산 예시 (자녀에게 증여, 10억 원 과세 기준)

• 증여재산공제: 5천만 원
• 과세표준: 9억 5천만 원
• 세율: 30% (누진공제 6천만 원)
• 산출세액: 9.5억 × 30% = 2.85억 - 0.6억 = 2억 2,500만 원
• 신고세액공제(3%): 약 675만 원
• 최종 세액: 약 2억 1,800만 원

😱 "팔았을 뿐인데, 증여세가 2억이나?"

 

 

✅ 그럼 어떻게 해야 했을까?

 

1. 정상가액에 거래하기

가장 확실한 방법은 실거래가를 시가와 동일하게 맞추는 것입니다.
시가와 유사한 금액으로 거래하면 증여세 이슈는 발생하지 않습니다.

 

2. 매매가 근거 자료 남기기

예외적으로 감정평가 등 근거자료를 갖추면 저가 매매라도 인정될 수 있습니다.

• 두 개 이상의 감정평가서
• 국세청 시가인정 기준 충족 등

하지만 실무에서 받아들여지는 경우는 드뭅니다.

 

3. 아예 증여로 처리하고 증여세 신고하기

차라리 10억 원은 증여, 20억은 매매로 처리해서

• 증여세 2억 정도 내고
• 양도소득세도 신고

👉 세무조사 리스크 피하고 깔끔하게 정리하는 방법입니다.

 

 

🤔 자주 묻는 질문

Q. 자녀에게 싸게 팔아도 됐던 시절은 없었나요?

예전에는 국세청 감시가 느슨해 문제가 없었던 경우도 있지만, 최근 부동산 저가양수에 대한 과세는 매우 강화되었습니다.
특히 조정대상지역, 고가 부동산, 상가주택 등은 필수 주의 대상입니다.

 

 

📊 요약 정리

시가	30억 원
실매매가	20억 원
과세 대상 증여분	10억 원
예상 증여세	약 2억 1,800만 원
피하는 방법	시가와 유사하게 거래 또는 증여 신고