아파트 상속받았는데 세금 낼 돈이 없다면? 팔면 양도세까지 나올까?

 

 

팔면 양도세까지 나올까? 실전 해결 가이드 🧾 “부모님이 남긴 아파트를 상속받았는데… 상속세가 너무 부담돼요.”
“집을 팔면 양도세도 내야 하나요? 이중 과세 아닌가요?” 아파트처럼 고가 부동산을 상속받았지만 현금 여력이 없을 때,
막막함을 느끼는 분들이 많습니다. 이번 글에서는 상속세 납부 여력이 부족한 경우의 대응 방법과
상속받은 집을 팔았을 때 양도세가 나오는지 여부까지 쉽게 정리해드립니다.

 

 

✅ 상속받은 아파트에 세금은 왜 나올까?

 

상속 시 발생하는 대표 세금은 상속세입니다. 국세청은 상속인이 받은 재산의 시가를 기준으로 과세표준을 정하고, 여기에 최대 40%의 세율을 적용합니다.

• 아파트 공시가격이나 실거래가가 6억 원 이상이면 상속세 대상이 될 수 있습니다.
• 상속재산 총액에서 공제(기초공제 5억 + 자녀공제 등)를 뺀 나머지에 과세

 

 

😱 그런데… 상속세를 어떻게 내요?

 

아파트는 있는데, 현금이 없다면? 바로 이런 상황이 가장 흔한 상속 고민입니다.

 

 

💡 해결 방법 ①: 연부연납 제도 활용하기

 

국세청은 일정 요건을 갖추면 상속세를 분할 납부할 수 있게 합니다.

제도명	연부연납
대상	상속세 2천만 원 초과 & 부동산 등 현금화 곤란한 자산 보유
납부 방식	1회 분납 후, 최대 5년간 분할 납부
이자	이자(연 4.6% 수준) 부과됨

 

✔ 신청기한: 상속세 신고기한(6개월) 내
✔ 담보 제공: 부동산·보증보험 등으로 가능

💬 부동산 자산밖에 없는 경우 연부연납이 사실상 유일한 숨통입니다.

 

 

💡 해결 방법 ②: 물납 제도 (조건부)

상속세를 현금으로도, 나눠 낼 여력도 없다면? → **아파트 자체를 물납(세금으로 대신 납부)**할 수 있는 제도가 있습니다.

제도명	물납제
가능 자산	부동산, 유가증권 등 실물자산
조건	연부연납도 어려울 경우만 가능 (요건 매우 엄격)
특징	실무상 거의 허용되지 않음, 국세청의 승인 필수

 

👉 물납은 마지막 수단 정도로 생각하시면 됩니다.

 

 

❓ 그럼 상속받은 집을 팔면 세금 또 나오나요?

 

정답은: 네, 경우에 따라 ‘양도소득세’가 나옵니다. 상속받은 부동산을 팔면, 아래 기준에 따라 양도세 과세 여부가 결정됩니다.

 

 

🔍 양도소득세, 언제 나오나요?

상속 재산을 매도할 경우, 양도소득세는 다음 기준으로 산정됩니다:

 

취득가액	상속세 신고가액(= 시가 기준)
양도가액	실제 매매가
차익	양도가 - 취득가 = 양도차익
과세	차익에 따라 누진세율 (6~45%) 적용

 

✔ 상속 당시 재산을 시가로 평가했다면, 실제로 팔아도 차익이 크지 않아 양도세가 거의 없거나 면제될 수도 있습니다.

 

 

💡 양도세 면제 or 비과세 조건은?

 

1. 1세대 1주택 비과세 요건 충족 시

• 상속인 기준으로 1주택자
• 보유 기간 2년 이상
• 실거주 요건 일부 완화

✔ 상속주택은 일부 1세대 1주택 특례 적용 가능 → 양도세 면제 가능성 있음

 

2. 장기보유특별공제 활용

• 상속받은 후 2년 이상 보유 시, 최대 30%까지 세금 공제
• 보유 기간 길수록 공제율 증가

 

 

📌 정리: 아파트 상속 시 세금 대응 전략

상속세 낼 돈 없음	연부연납 신청 (최대 5년 분할 납부)
연부연납도 어려움	물납 신청 (국세청 승인 필요)
집 팔 경우	양도세는 상속 당시 시가 기준으로 계산됨
세금 줄이는 방법	1세대 1주택 비과세 + 장기보유공제 활용

 

 

 

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💬 실제 사례 예시 (상속세 + 양도세 포함)

• 김 씨는 2021년, 부모님이 돌아가시면서 시가 12억 원의 아파트를 상속받았습니다.
• 다른 상속재산은 없고, **상속인은 김 씨 1인(외동)**입니다
•  

🧾 [1단계] 상속세 계산

상속재산 시가	12억 원
기초공제	5억 원
과세표준	7억 원
세율 (30%)	2.1억 원
누진공제	2천만 원
산출세액	1.9억 원
신고세액공제(3%)	570만 원
최종 상속세	1억 8,430만 원

 

👉 김 씨는 현금이 부족해 연부연납 제도를 신청하여 5년에 걸쳐 매년 약 3,800만 원씩 납부하게 됩니다 (이자 별도 부과).

 

💰 [2단계] 아파트 매도 후 양도세 계산

• 김 씨는 2024년, 해당 아파트를 13억 원에 매도했습니다.
• 취득가액(=상속 당시 시가): 12억 원
• 양도차익: 1억 원

장기보유특별공제: 3년 보유 → 24% 공제
과세표준: 약 7,600만 원
양도세: 약 1,100만 원

 

✅ 총 세금 부담 요약

상속세	1억 8,430만 원
양도소득세	약 1,100만 원
총 세금	약 1억 9,530만 원

 

📌 만약 김 씨가 상속세 신고 시 아파트를 공시가(8억 원)로 신고했다면?
→ 취득가액이 8억으로 인정돼 → 양도차익 5억 발생
→ 양도세가 6,000만 원 이상 나올 수 있었습니다 ❌