유치권 행사중 부동산, 사도 될까?

 

✅ 유치권 행사중, 이게 무슨 뜻일까?

유치권은 누군가 그 건물이나 토지를 위해 공사·수리·보존 행위를 했는데 돈을 못 받은 경우,
“돈 받을 때까지 건물을 넘겨줄 수 없다”고 주장할 수 있는 권리예요.

그래서 유치권 행사중이라고 표시되었다면 지금 누군가가
👉 그 부동산을 점유하면서
👉 돈 받을 때까지 인도(명도)나 매각을 막고 있는 상태
라는 뜻입니다.

간단하게 말하면,
“돈 받기 전엔 절대 이 건물 못 가져가게 할 거예요!”
라고 행동하는 상황이에요.

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🔥 유치권이 실제로 인정되려면 조건이 매우 까다롭다

실은 많은 분들이 오해하지만, 유치권 주장한다고 모두 인정되는 게 아니에요. 법원은 굉장히 엄격하게 봅니다.

1) 실제 공사·수리·보존이 있었어야 함

단순 관리나 다른 이유는 안 되고 그 건물의 가치를 높인 비용이어야 유치권 행사중이라고 주장할 수 있어요.

2) 공사 직후부터 지금까지 계속 점유하고 있어야 함

공사 끝나고 한동안 비워두었다?
→ 유치권 인정 거의 안 됨.

3) 점유가 평온하고 공개적이어야 함

몰래 들어온 점유나 강제로 점유한 경우는 인정이 어려워요.

4) 공사비 등 채권이 실제 존재해야 함

계약서, 세금계산서, 계좌 내역 등 증빙 필수!

💡 실전 정보
경매에서는 유치권 행사중이라고 되어 있어도 절반 이상이 실제 재판에서 인정되지 않아요.
그만큼 허위 주장도 많다는 뜻입니다.

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❗ 유치권 행사중 부동산이 위험한 이유

1) 새 소유자가 되어도 바로 입주가 불가능

유치권자가 “돈 줄 때까지 안 나간다”고 하면 명도 소송까지 가야 해요.

2) 공사비를 새 소유자가 대신 내야 할 수도

유치권이 인정되면 돈을 갚아야 인도를 받을 수 있어요.

3) 분쟁 기간이 길어질 위험

짧으면 6개월, 길면 2~3년까지도 지연될 수 있어요.

4) 겉으로는 판단이 어려움

유치권 행사중이라고만 써 있어서는 진짜인지 가짜인지 판단이 어렵습니다.

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💡 유치권 행사중 부동산, 사도 될까? 실전 체크리스트

부동산 전문가도 신중하게 접근하는 이유는 바로 이 리스트 때문이에요.

✔ 1) 현재 실제로 ‘점유 중’인가?

커튼, 가구, 공사 흔적이 남아 있다면 점유 중일 수 있어요.
점유 중이 아니라면 유치권은 성립할 수 없음.

✔ 2) 공사 내역과 계약서가 존재하는가?

계약서 없이 말로만 “공사했어요”라면 거의 인정되지 않아요.

✔ 3) 공사 후 점유가 끊기지 않았는가?

잠시라도 비워져 있었으면 인정되기 매우 어렵습니다.

✔ 4) 공사비가 과도하게 높지 않은가?

허위 유치권에서 가장 흔한 패턴이 바로 ‘부풀리기’예요.

✔ 5) 명도 협상이 가능한가?

상대가 “돈만 받으면 나갈게요”라고 한다면 비용 감당 가능 여부도 고려해야 해요.

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❌ 이런 경우라면 바로 패스하세요

• 유치권 주장자가 실제 공사업체가 아닌 경우
• 문서·증빙이 전혀 없는 경우
• 공사 시점이 오래되고 최근 점유만 시작한 경우
• 공사비가 과도하게 부풀려져 있는 경우
• 초보자가 접근하기엔 위험해 보이는 경매 물건

이런 상황이면 유치권 행사중 부동산은 리스크가 너무 커서 피하는 게 안전합니다.

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🙋‍♀️ 예상 질문 Q&A

Q. 유치권은 소유자가 바뀌어도 그대로 유지될까?

A. 네, 유지됩니다. 그래서 입주가 바로 안 될 수 있어요.

Q. 유치권이 인정되지 않으면 어떻게 되나요?

A. 그냥 점유일 뿐이므로 강제집행으로 바로 내보낼 수 있어요.

Q. 왜 가격이 싸게 나오는 걸까?

A. 명도 문제 + 분쟁 가능성 때문에 가격을 낮춰 파는 경우가 많아요.

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📌 오늘 내용 한줄 요약

유치권 행사중 = 돈 못 받은 사람이 건물을 점유하며 인도·매각을 막고 있는 상태. 검증 없이 사면 큰 분쟁으로 이어질 수 있음!