고속버스터미널 및 동서울버스터미널 지분구조

1️⃣ 고속버스터미널(고터) 지분구조

고터는 강남 센트럴시티와 신세계백화점, 지하 상가, 버스터미널이 모두 연결된 초대형 복합공간이에요. 그래서 지분구조를 아는 것이 재개발 방향을 파악하는 데 매우 중요합니다.

✔ 주요 지분 보유자

• 신세계센트럴시티: 약 70.49%
  → 사실상 최대주주이자 개발·운영 실권을 가지고 있는 핵심 기업
• 천일고속: 약 16.67%
  → 2대 주주로서 터미널 관련 의결에 일정 영향력 보유
• 동양고속 등 소수 지분: 약 0.17%
  → 영향력은 매우 적지만 법인 구성상 일부 포함됨

✔ 왜 신세계가 중심일까?

신세계는 오래전부터 센트럴시티 인수·개발을 단계적으로 진행하면서 지분을 꾸준히 확대한 기업이에요.
그래서 현재 고터 재개발 논의에서 신세계센트럴시티가 사실상 단독 주도권을 가진 구조로 볼 수 있어요.

✔ 지분구조가 의미하는 것

• 재개발 시 신세계 주도권이 매우 강함
• 천일고속 등 소수주주는 의결권 영향은 있으나 개발 방향을 바꾸기엔 한계
• 향후 가치 상승 가능성, 상권 변화 분석 시 ‘신세계의 전략’이 핵심 포인트

핵심 키워드 "지분구조" 자연 반복 ✨
고터의 지분구조는 개발 방향을 판단하는 데 가장 중요한 기준이에요.

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2️⃣ 동서울버스터미널 지분구조

동서울터미널은 1990년대 이후 노후화 문제가 오래 제기되었던 곳이죠. 최근 대규모 개발 프로젝트가 본격화되면서 지분구조가 크게 변화한 대표 사례예요.

✔ 현재 지분 소유자 (PFV 구조)

동서울터미널 부지는 현재 ‘신세계동서울PFV’ 라는 프로젝트금융투자회사(PFV)가 보유하고 있어요.

PFV 지분 구조는 다음과 같아요:

• 신세계프라퍼티: 90%
  → 대부분의 지분을 보유한 절대적 주도 기업
• 이마트: 5%
  → 신세계 그룹 내부 협력 구조
• 한국산업은행(관리신탁): 5%
  → 금융 구조상 참여

✔ HJ중공업은 왜 빠졌나?

많은 분들이 “HJ중공업이 동서울터미널 주인 아니었어?”라고 기억하는데,
맞아요. 과거에는 터미널 부지를 보유한 회사가 HJ중공업이었어요.

하지만 2019년
→ HJ중공업이 터미널 부지·건물을 매각
→ 신세계동서울PFV가 매입
→ 이후 HJ중공업은 PFV 잔여 지분까지 모두 정리하며 완전히 철수

그래서 현재 지분구조에서는 HJ중공업이 전혀 포함되지 않아요.

✔ 동서울터미널 지분구조의 의미

• 신세계프라퍼티가 거의 모든 개발권·결정권을 보유
• PFV는 복합개발 특성상 ‘사업 추진용 법인’이기 때문에 향후 개발 속도가 빠름
• 신세계 그룹의 대형 복합개발 전략이 동서울에 그대로 적용될 가능성 매우 높음

여기서도 핵심 키워드 "지분구조" 자연 반복 😊

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3️⃣ 고터 vs 동서울버스터미널 지분구조 비교

	고속버스터미널	동서울버스터미널
핵심 주체	신세계센트럴시티	신세계프라퍼티(PFV)
최대 지분율	약 70.49%	90%
2대 주주	천일고속	이마트(5%)
구조 형태	일반 법인	PFV(개발 전용 법인)
개발 주도권	신세계 절대적	신세계 절대적

 

✨ 한 줄 요약

 

두 터미널 모두 신세계 계열이 지분구조 중심,
그리고 재개발 논의에서 신세계의 의지가 가장 큰 변수입니다.

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4️⃣ 많은 사람이 궁금해하는 포인트 Q&A

Q1. 소수 지분(천일고속 등)도 개발 이익을 크게 가져갈까?

➡ 제한적이에요.
지분은 있지만 개발 추진권·결정권은 대부분 최대주주에게 집중되어 있어요.

Q2. PFV는 뭐가 달라?

➡ 개발 프로젝트를 위해 만들어진 법인이라 지분구조가 곧 개발권을 의미해요.
신세계프라퍼티가 90%라는 건 개발 전 과정을 사실상 전담한다는 뜻이죠.

Q3. HJ중공업은 완전히 빠진 게 맞아?

➡ 예, 현재 지분 0%.
예전 이미지와 실제 지분구조가 달라져서 헷갈리는 분들이 많아요.