전세살다가 다음 전세집 구할때, 계약금은 어떻게 마련할까

 

1️⃣ 기존 전세 보증금으로 계약금 마련하는 경우

• 보통 전세 계약금은 총 전세금의 10% 정도예요.
• 하지만 기존 집의 보증금은 새 세입자가 들어와야 반환 받을 수 있죠.
• 그래서 **‘중도금 대출’ 또는 ‘전세자금대출 갈아타기’**를 활용하는 경우가 많아요.

👉 방법

1. 집주인에게 미리 얘기해서 새 계약 체결 시 계약금 일부를 먼저 돌려달라 요청
2. 그래도 안 맞으면 단기 신용대출·마이너스통장으로 계약금 먼저 내고, 보증금 받고 상환

 

 

2️⃣ 전세대출이 있는 경우

• 현재 전세자금대출을 쓰고 있다면,
  새 집 계약 후 → 은행에서 대출 이관(승계) 절차를 도와줘요.
• 이때도 계약금은 보통 신용대출로 잠깐 메꿨다가, 잔금 시점에 상환해요.

 

 

3️⃣ 집주인과 협상

• 실제로 많이 하는 방법인데,
  계약금 5%만 먼저 내고, 나머지 5%는 중도금과 합산하는 식으로 집주인과 조율 가능해요.
• 요즘 전세시장 분위기 때문에 집주인도 유연하게 받아주는 경우 많습니다.

 

결론부터 말씀드리면, 집주인은 기존 전세계약 기간이 끝나기 전에는 세입자에게 보증금을 미리 돌려줄 의무가 없습니다. 따라서 "다음 집 계약금 필요하니 일부를 먼저 달라"는 요청은 협상 사항이지, 법적 권리는 아니에요.

 

 

📌 법적 근거

1. 주택임대차보호법 제4조(임대차기간 등)
   • 임대인은 계약기간이 끝나기 전까지 보증금 반환 의무가 없음.
   • 즉, 계약 만료일(또는 해지 효력 발생일) 전에는 임차인이 반환을 요구할 권리가 제한됩니다.
2. 보증금 반환 의무 시점
   • 계약 종료 + 인도(집을 비워줌) + 확정일자 등 권리관계 정리가 되어야 집주인에게 반환 의무가 발생.
   • 대법원 판례(대법원 2000다37524)에서도 임차인이 집을 인도하지 않고는 보증금 반환 청구 불가라고 명확히 함.

 

 

📌 판례 사례

• 대법원 1997.7.8. 선고 96다25238 판결
  → “임차인은 임차목적물을 인도하면서 보증금을 반환받을 수 있고, 임대인은 임차인의 목적물 반환 없이는 보증금 반환 의무가 없다.”
• 서울고등법원 2017나2025280
  → 임대차 종료 전에는 임차인이 보증금 반환 청구를 할 수 없음.

 

 

📌 정리

• 집주인은 계약 만료 전 보증금 일부를 미리 줄 법적 의무가 없다.
• 따라서 임차인이 "계약금 필요하니 일부 보증금 반환해 달라"는 요구는 집주인이 동의해야만 가능합니다.
• 실제 현장에서는 집주인도 새 세입자 계약이 확정되면 계약금을 받아서 기존 세입자에게 일부를 먼저 돌려주는 경우가 많지만, 이는 관행일 뿐 법적 보장사항은 아님이에요.

 

 

📌 실전 대응 방법 💡

1. 새 세입자 계약 동시 진행 : 내 계약금 = 새 세입자 계약금으로 연결
2. 계약서 특약에 명시 : “새 세입자 계약 체결 시 계약금 반환” 문구를 넣으면 분쟁 최소화
3. 단기 신용대출 준비 : 혹시 집주인이 거절하면 대비책 필요

 

👉 요약하면,

집주인은 거절 가능하고, 법적으로 임차인이 미리 보증금 반환을 청구할 권리는 없습니다.
그래서 실무에서는 새 세입자 계약을 동시에 맞추거나, 특약으로 미리 협의하는 게 핵심이에요.

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4️⃣ 실전 팁 💡

✅ 계약금 적게 걸기 협상 : 처음부터 5%만 내고, 잔금에서 조정하기
✅ 단기 대출 준비 : 혹시 모를 갭(1~2주 공백)에 대비해 한도 확인해두기
✅ 전세보증보험 : 집주인 보증금 반환이 늦어질 리스크 대비