직계비속 실거주 전세갱신거절, 사실혼 계약 시 문제될까?

 

전세 계약 갱신을 거절할 때, 임대인이 내세울 수 있는 합법적인 사유 중 하나가 바로 직계비속의 실거주 목적입니다. 하지만 이 실거주가 ‘형식’만 갖춘 전입신고로 충분한 건지, 아니면 실제 ‘생활 거주’까지 포함하는 것인지가 중요하고, 더 나아가 ‘직계비속의 사실혼 배우자가 임차인이 될 경우’에도 유효한 실거주 사유가 되는지 헷갈릴 수 있어요.

이번 글에서는 이 케이스를 하나씩 짚어보겠습니다. ✅

 

 

🔍 기본 원칙: 직계비속 실거주는 정당한 거절사유인가?

네, 가능합니다.

2020년 개정된 「주택임대차보호법」 제6조의3(계약갱신요구 등)에 따르면 임대인은 다음과 같은 경우에 갱신요구를 거절할 수 있습니다.

“임대인 또는 임대인의 직계존속·비속 등이 실거주를 목적으로 하는 경우”

 

즉, 임대인의 자녀가 해당 주택에 실거주를 목적으로 들어가면 갱신 거절이 가능합니다.

 

 

✅ 직계비속의 ‘실거주’란 정확히 어떤 의미?

여기서 말하는 ‘실거주’는 단순 전입신고만으로는 부족하고, 실제로 해당 주택에서 생활해야 합니다.

• 실제 거주 증거: 공과금 납부 내역, 통신 및 카드사용 기록, 직장/학교 주소 등
• 전입신고만 하고 실제 거주하지 않으면?: 세입자가 소송을 제기할 경우 손해배상청구가 가능하고, 벌금형이 부과될 수 있음

즉, 실제 생활하고 있다는 정황이 뒷받침되어야 한다는 점, 명심하세요.

 

 

💡 핵심 쟁점: 사실혼 관계자가 임대차 계약을 체결하면?

이 부분이 법적으로 가장 주의할 포인트입니다.

• 직계비속이 실거주를 한다는 전제로 갱신거절을 하려면,
  그 직계비속이 임차인이거나, 최소한 그 주택에서 실제로 살아야 해요.

하지만 질문처럼,

임대차계약은 직계비속의 사실혼 관계자 명의로 하고, 직계비속이 함께 거주하는 경우

 

이 경우 법원에서는 어떻게 판단할까요?

 

 

⚖️ 판례 및 해석 경향은?

아직 대법원에서 명확히 판단한 판례는 없지만, 하급심(지방법원) 사례들을 보면 다소 보수적입니다.

📌 핵심은 "임대차계약의 명의자 + 실제 거주자"의 일치 여부

• 임대차계약자가 직계비속이 아닌 경우, 단순히 직계비속이 ‘함께 살 예정이다’는 이유만으로 실거주 사유가 인정되지 않을 가능성이 있습니다.
• 특히 사실혼 배우자는 법률상 ‘직계비속’이 아니므로, 임대차계약이 사실혼 배우자 명의로 되어 있다면 문제될 수 있어요.

🔴 즉, 계약 명의가 직계비속이 아닌 상태에서 갱신거절을 한다면 ‘거짓 실거주 사유’로 간주될 위험이 있습니다.

 

 

🧩 해결 방안: 이렇게 하면 안전해요!

1. 전세계약 명의를 직계비속으로 하세요.

👉 사실혼 배우자와 공동명의도 가능하나, 단독 명의는 지양

 

2. 실제로 해당 집에 거주하도록 하세요.
👉 단순 전입신고로는 부족하고, 카드사용·공과금 등 실거주 정황이 필요합니다.

 

3. 통지서 작성 시, 실거주 사유를 명확히 기재하세요.
👉 “자녀 ○○○이 혼인생활을 위한 실거주 목적”과 같이 명확히 사유 서술

 

 

🙋 자주 묻는 질문

Q. 자녀가 실제 살면, 전세계약은 누구 명의든 상관 없지 않나요?

A. 아닙니다. 법원은 임차인 명의까지 포함해 전체 정황을 봅니다. 실거주가 불분명하거나, 임차인이 제3자이면 갱신거절이 무효로 될 수 있습니다.

 

 

🔎 정리 요약

직계비속 실거주	전세 갱신 거절 사유로 인정됨
전입신고만 하면 되나?	❌ 실제 생활 필요
사실혼 배우자 계약	⚠️ 단독 계약 시 인정 안될 수 있음
권장 조치	자녀 명의로 임대차계약, 실제 거주 뒷받침 자료 확보