부동산 증여나 상속 시 기준가액은 실거래가일까, 공시가일까? 🏠

 

 

“부모님 집을 상속받았는데, 세금은 도대체 뭘 기준으로 계산되는 거죠?” “아들에게 집을 증여했더니 공시가는 6억인데 세무서에선 12억 기준이라고 하네요!” 부동산을 증여하거나 상속받을 때 가장 많이 헷갈리는 부분이 바로 **‘가액 산정 기준’**입니다.
이번 글에서는 세법상 어떤 경우에 실거래가, 어떤 경우에 공시가 또는 기타 평가액을 기준으로 하는지 쉽게 정리해드릴게요 ✅

 

 

✅ 증여세 vs 상속세, 세금 계산 기준이 다르다!

	증여세	상속세
과세 기준 시점	증여일 현재	사망일 현재
기준 가액	시가	시가
시가 없을 때	공시가, 감정가 등	공시가, 감정가 등

 

그렇습니다. 증여세와 상속세 모두 기본적으로는 '시가'를 기준으로 합니다. 하지만 시가란 게 늘 정확히 나오는 건 아니죠. 그래서 시가 인정 기준이 법적으로 명확하게 정해져 있습니다.

 

 

💡 ‘시가’란 무엇인가요?

국세청은 아래 기준에 해당하는 금액을 ‘시가’로 인정합니다:

🔹 ① 실지거래가 (실제 매매 사례)

• 부동산의 거래가가 최근 6개월 이내에 존재한다면, 이를 우선 인정합니다.
• 예: 주변 동일 아파트 동일면적이 최근 3개월 내 12억에 거래되었을 경우

🔹 ② 감정평가액

• 국세청이 지정한 감정평가법인 2곳 이상이 평가한 감정가액의 평균
• 자의적 시가 산정 방지용

🔹 ③ 공시지가, 공동주택가격 등 (시가 불명 시 보완 기준)

• 단독주택: 개별주택공시가격
• 공동주택: 공동주택가격
• 상가/토지: 개별공시지가 × 지분 등

즉, 시가가 없거나 불명확한 경우에만 공시가 등을 기준으로 사용합니다.

 

 

📌 실전 예시로 이해하기

예시 1. 부모가 아파트를 자녀에게 증여 (공동주택, 실거래 없음)

• 공동주택 공시가격: 7억
• 최근 실거래 없음
• 주변 감정평가로 9억 추정
  → 이 경우 감정가나 공시가격 기준 중 높은 쪽이 시가로 간주될 수 있음
  → 증여세는 9억 기준으로 과세 가능

예시 2. 아파트를 상속받음 (사망 당시)

• 사망일 전후 6개월 이내 실거래가 있음 → 실거래가가 시가
• 없으면 감정가 or 공시가격으로 평가

 

 

🧠 꼭 알아야 할 포인트

✔ 1. 실거래가가 “무조건 시가”는 아니다

• 실거래가가 비정상적 거래(특수관계인 간 거래, 시세와 현격히 차이날 경우 등)로 인정되지 않을 수 있음
• 국세청은 주변 거래나 감정평가로 다시 판단하기도 함

✔ 2. 증여세는 ‘더 낮게 잡으면’ 위험

• 증여세는 저가로 잡고 신고하면 적발 시 가산세 포함 재과세
• ‘공시가’만 기준 삼고 신고하면 추징 대상이 될 수 있음

✔ 3. 감정평가도 ‘공식 감정사 2곳’ 기준만 인정

• 아버지 지인의 평가서 등은 세법상 인정되지 않음
• 감정평가 수수료는 들지만, 법적 안정성을 위해 권장됨

 

 

🔍 그럼 실제 증여·상속 신고 시 어떻게 준비할까?

1단계	실거래 여부 확인 (국토부 실거래가 확인)
2단계	없다면 감정평가서 2건 준비
3단계	공시지가로 신고하되, 불이익 감수할지 고려
4단계	증여세·상속세 신고서 작성 후 3개월 내 신고 및 납부

 

 

 

🔗 요약 정리

• 증여·상속 시 세금 계산은 ‘시가 기준’이 원칙
• 실거래가가 있다면 → 실거래가 기준
• 없다면 → 감정평가액, 공시지가 순으로 적용
• 공시가만 기준 삼아 신고하면 추후 세금 추징 위험