법인에 자금이 없어도 부동산을 넘기는 방법

 

1. 현물출자 방식 (자산을 지분으로 바꾸는 방법)

법인이 부동산을 매수하는 게 아니라,
내가 가진 부동산을 투자 자산으로 넣고,
그 대가로 **법인 지분(주식)**을 받는 구조입니다.

📌 요약

• 돈 거래 없음
• 자산 → 주식으로 교환
• 감정평가 후, 등기 변경
• 취득세, 양도세는 발생

✅ 장점:

• 자금이 없어도 가능
• 세법상 정당한 구조
• 법인 지분을 자녀에게 증여하며 상속세 대비도 가능

❗주의:

• 감정평가를 통해 시가 기준으로 처리해야 함
• 취득세와 양도세는 여전히 발생 (납부해야 함!)

 

 

2. 법인에 매도하되, ‘대금은 외상’으로 설정 (채무로 처리)

법인이 자금이 없으면, 매매는 하되, 돈은 나중에 주는 구조를 선택할 수 있어요.
즉, “채무부담부 양도” 구조입니다.

📌 예시

• 부동산 10억짜리를 법인에 팔고
• 법인은 “10억을 나에게 빚진 상태”로 채무를 설정
• 나중에 법인이 수익이 생기면 나에게 대금 지급

✅ 장점:

• 실질 매매 가능
• 법인 소유로 명의 이전 가능

❗주의:

• 매매가는 시가 기준이어야 함
• 향후 법인의 자금 흐름이 꼬이면 “채무면제이익 → 법인세 폭탄”
• 세무조사 대상 가능성 있음

 

 

3. 법인이 대출을 받아 매수 자금을 마련

가장 명확한 방법이긴 하지만, 신생 법인 + 자본금 적음 + 수익 없음이라면
은행에서 대출 받기 어려워요 😥
그래서 이 방식은 보통 2~3년 운영 후 자산이 생겼을 때 사용하는 편이에요.

 

 

👀 현실 조언: 가장 많이 쓰는 조합은?

“현물출자 + 일정 부분 채무부담”
을 함께 사용해요.

예를 들어

• 6억 부동산 중 3억은 현물출자
• 3억은 매매 후 외상 처리 (채무로 설정)
  👉 이렇게 분할 구조로 가면 자금 흐름 관리가 쉬움
  👉 일부 지분을 자녀에게 증여하면서 상속 절세 효과도 함께 노림

 

 

🧮 그럼 세금은?

• 취득세: 법인이 부동산 취득 시 무조건 발생 (최소 4.6%, 주택이면 최대 12%)
• 양도소득세: 내가 자산을 처분하는 입장이므로 발생 (보유기간, 종류에 따라 달라요)
• 증여세: 시가보다 낮게 넘기면 세무당국이 ‘부당거래’로 보고 증여세 부과 가능
• 법인세: 향후 법인이 수익 낼 때 배당하거나 채무 면제되면 과세됨

 

 

✍️ 요약 정리

현물출자	✅ 가능	취득세, 양도세	감정평가 필수
외상매매 (채무부담부 양도)	✅ 가능	양도세, 취득세	시가 기준 매매 필수
법인 대출 매수	❌ 초기엔 어려움	전 세금 발생	자금 흐름 확보 필요

 

 

돈이 없어도 법인 설계는 충분히 가능합니다.
하지만 이건 단순 부동산 매매가 아니라,
상속, 증여, 절세 전략까지 종합적으로 설계해야 해요.